Quando devo pagar o ITBI? Qual é o fato gerador?

STJ reafirma entendimento de que o imposto só é devido após o registro do título de transmissão da propriedade.

A 2ª Turma do STJ confirmou que o fato gerador do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) apenas se verifica com o efetivo registro do título aquisitivo no ofício de registro de imóveis competente.

As controvérsias sobre o momento do fato gerador do ITBI são muitas, embora o Código Civil, em seu artigo 1.245, seja claro em relação ao fato de que a transferência da propriedade imobiliária somente ocorre com o registro do título aquisitivo no ofício de registro de imóveis, e não com a mera assinatura do título aquisitivo. Trata-se do dito popular: “quem não registra não é dono”.

A Constituição Federal de 1988 (CF/88), em seu artigo nº 156, inciso II, prevê que o ITBI é tributo de competência municipal cobrado diante da “transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Parte considerável dos tabelionatos de notas e ofícios de registro de imóveis no país, porém, não age dessa forma. Para prenotação do título para registro no registro de imóveis, ou seja, previamente ao registro do título em si, é necessário apresentar a guia de ITBI paga ou a guia de exoneração do imposto.

Também há legislações municipais estabelecendo que, no caso de transferência de imóveis via instrumentos particulares (como acontece na cisão de empresas que não depende de escritura pública), o ITBI deve ser recolhido antes da assinatura do instrumento particular ou até 30 dias após sua assinatura, o que, a nosso ver, contradiz a previsão legal da CF/88 e do Código Civil.

Nos termos do artigo 110 do Código Tributário Nacional, a lei tributária não pode alterar a definição de institutos e conceitos de direito privado para definir ou limitar competências tributárias. Portanto, se a lei civil determina que a transferência da propriedade imobiliária somente ocorre com o efetivo registro do título aquisitivo no ofício de registro de imóveis, não podem as autoridades fiscais utilizar outro conceito para exigir o pagamento do ITBI.

Percebemos como acertado o entendimento do STJ de que o fato gerador do ITBI é o momento do registro do título no ofício de registro de imóveis, independentemente da natureza do título aquisitivo, se escritura pública de venda e compra ou ato societário. Não há que se fazer qualquer tipo de diferenciação. Dessa forma, garante-se a segurança jurídica das transações imobiliárias.

Nos casos em que seja devido o recolhimento de ITBI em virtude de operações societárias, portanto, a única data a ser considerada para ocorrência do fato gerador do ITBI deverá ser a do registro do ato societário na matrícula do imóvel transferido, e não a data da assinatura do instrumento societário ou do seu registro na junta comercial ou registro civil de pessoas jurídicas.

Os contribuintes, porém, precisam ficar atentos às especificidades da legislação municipal aplicável e das normas da corregedoria local. É bastante comum que a prática das secretarias municipais de fazenda e dos ofícios de registro de imóveis não esteja em linha com o posicionamento do STJ e seja necessário ajuizar ações judiciais preventivas, para conseguir prosseguir com o registro do título sem ter que pagar previamente o ITBI ou não pagar o imposto acrescido de multa e juros.