Bastante comum no mercado imobiliário, a operação de permuta ou troca de imóveis consiste em um negócio jurídico em que uma das partes se compromete a dar a outra um bem, mediante o recebimento de outro bem (que não seja dinheiro). Em outras palavras, as partes envolvidas adquirem e alienam, uma da outra, ao mesmo tempo, os bens objeto da permuta.
Na prática, há simultaneamente duas transferências ou duas transmissões de propriedade.
Em regra, a permuta de imóvel de valor semelhante não exige a troca de valores em si. Entretanto, em alguns casos a permuta pode envolver o pagamento de uma compensação ou complemento (“torna”), em razão da diferença de valores atribuídos aos imóveis no momento de serem trocados.
A operação de permuta, por si só, sujeita-se ao recolhimento do Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI) à alíquota de 3% (ex.: aplicável ao município de São Paulo) incidente sobre o valor venal de referência dos imóveis, além de, eventualmente, outros tributos como: o Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação (ITCMD) e Imposto de Renda (IR), conforme a especificidade de cada transação.
A ausência da equalização da diferença de valores atribuídos aos imóveis nas operações de permuta, por meio da torna, gera a incidência do ITCMD a alíquota de 4% (aplicável ao estado de São Paulo). Para o fisco estadual, a parte que fica com o imóvel de maior valor, sem qualquer tipo de compensação ou desembolso, teria um acréscimo patrimonial de forma não onerosa, caracterizando-se uma doação e sujeitando o donatário (aquele que recebeu, em permuta, o imóvel de maior valor) a responsabilidade pelo recolhimento do imposto.
Ademais, o oficial do cartório de imóveis tem o dever de verificar o correto recolhimento dos tributos incidentes nas operações de permuta de imóveis.
Por fim, podem sujeitar-se, ainda, ao chamado “lucro imobiliário” ou, tecnicamente, imposto de renda pelo ganho de capital. Referido tributo poderá incidir tanto no valor da torna recebida como, também, sobre o valor atribuído aos imóveis permutados, apurado sobre a diferença entre o custo de aquisição e valor alienação, mediante a aplicação da alíquota de 15%, sendo possível a aplicação de eventuais reduções dependendo da situação.
Conforme se verifica, trata-se de assunto com legislação tributária complexa, sendo recomendável que as partes envolvidas fiquem atentas às nuances das operações de permuta para que não sejam surpreendidas com questionamentos futuros por parte das autoridades fiscais.
A equipe tributária do Kimura Salmeron Advogados encontra-se à disposição para qualquer esclarecimento necessário.