Restam dois meses para o fim de 2026, e raramente um ano concentrou tantas datas que afetam diretamente quem tem patrimônio imobiliário e pensa em organizá-lo. Não é um apelo à pressa, é uma questão de calendário: algumas escolhas que hoje estão abertas simplesmente deixarão de estar a partir de 1º de janeiro de 2027. Reuni aqui os pontos que mais têm aparecido nas conversas com clientes, pensando em quem tem imóveis para renda ou para revenda, muitas vezes divididos com irmãos, cunhados ou sócios de longa data.
O primeiro ponto é saber se a pessoa física vai pagar os novos tributos sobre o consumo. A reforma tributária trouxe o IBS e a CBS para a locação e para a venda de imóveis, e a Lei Complementar 214/2025 fixou critérios objetivos: na locação, a pessoa física se torna contribuinte quando, no ano anterior, recebeu acima do limite legal (R$ 240 mil, corrigidos mensalmente pela inflação) e explorou mais de três imóveis distintos, as duas condições ao mesmo tempo; na venda, quando alienou mais de três imóveis que tinha há menos de cinco anos. Como a lei olha o ano anterior, o que acontecer em 2026 define quem será contribuinte em 2027. Quem está perto da linha precisa acompanhar os números mês a mês, e não descobrir em março do ano que vem.
Para quem divide imóveis com a família, o regulamento da CBS esclareceu um ponto que gerava dúvida e que costuma surpreender: cada fração ideal conta como um imóvel distinto para cada coproprietário, e a receita é computada na proporção da fração. Cinco imóveis divididos meio a meio com um irmão são cinco imóveis para cada um. Muita gente que se imaginava fora do novo regime vai refazer a conta depois de ler essa frase.
A holding patrimonial, por sua vez, é contribuinte desde o primeiro dia, sem qualquer limite. Daí a pergunta que, na minha experiência, precisa vir antes de qualquer desenho societário: os proprietários já passam pelos limites no CPF? Se sim, a holding não acrescenta IBS/CBS e traz as vantagens que sempre trouxe no imposto de renda, na governança e na sucessão. Se não, ela cria um tributo que hoje não existe, e isso precisa ser pesado com números contra o que a estrutura resolve nas demais frentes. A resposta genérica de que “holding sempre compensa” nunca foi boa, e com a reforma ficou pior.
O segundo ponto é o redutor de ajuste, e aqui vale atenção especial de quem tem imóveis antigos. Na venda sujeita ao IBS/CBS, o imposto não incide sobre o preço cheio, mas sobre o preço menos um “custo” fixado por imóvel. Para os imóveis que estiverem no patrimônio de um contribuinte em 31 de dezembro de 2026, esse custo pode ser o valor de aquisição corrigido pela inflação ou, por opção, o valor de referência calculado pelo fisco, que para um apartamento comprado nos anos 1990 tende a ser muito superior. Imóvel que entrar numa estrutura nova depois dessa data entra como aquisição nova, com custo limitado ao valor da entrada. Um esclarecimento que costumo fazer logo de início: esse custo serve apenas ao IBS/CBS e não altera nada na declaração de imposto de renda.
O terceiro ponto é o ITCMD. A Constituição passou a exigir alíquotas progressivas, e a maioria dos Estados já se adaptou. São Paulo ainda não: a alíquota segue em 4% fixos enquanto dois projetos de lei tramitam na Assembleia, um deles com teto de 8%. Pela anterioridade, uma lei aprovada em 2026 só produziria efeitos em 2027, o que faz deste ano uma janela para doações de quotas com reserva de usufruto e cláusulas de proteção. Não sei dizer quando a mudança virá, e desconfio de quem diz saber. O que se pode afirmar com segurança é que a alíquota de hoje é conhecida, e a de amanhã, não.
O quarto ponto é o ITBI na transferência dos imóveis para a empresa. A imunidade constitucional na integralização de capital é reconhecida, mas os Municípios costumam cobrá-la de empresas com atividade imobiliária preponderante. O Supremo formou maioria, no plenário virtual, para afastar essa restrição, e o julgamento aguarda conclusão em plenário físico. Quem estruturar agora deve contar com a possibilidade de discussão administrativa ou judicial, e não com a certeza de que o imposto não será exigido.
Há ainda pontos operacionais que surpreendem quem os descobre tarde. Contratos de locação assinados até 16 de janeiro de 2025 podem ficar em regime simplificado de 3,65% sobre a receita até o fim do prazo original, e a decisão sobre essa opção precisa estar tomada antes da primeira nota fiscal de dezembro. As empresas passam a emitir documento fiscal com destaque de IBS/CBS para aluguéis e vendas de imóveis a partir de 1º de dezembro de 2026; a pessoa física contribuinte, a partir de 1º de janeiro de 2027, com inscrição no CNPJ. E desde este ano a retirada de lucros acima de R$ 50 mil mensais passou a sofrer retenção de 10%, o que também entra na comparação entre manter os imóveis no CPF ou na empresa.
Dito isso, o que 2026 oferece não é uma solução pronta, mas um conjunto de escolhas que ainda podem ser feitas com todas as alternativas abertas. O trabalho começa pelo inventário dos imóveis, com custo de aquisição, fração ideal, uso e contratos vigentes, passa pela simulação comparativa entre pessoa física e empresa, e termina em uma decisão que considere tributo, governança e sucessão ao mesmo tempo. Quem chegar a janeiro sem ter feito essa conta não perde tudo. Perde a parte que dependia da data, e essa, infelizmente, não volta.
