O que mudou com o Tema 1.348 e por que algumas cobranças ainda merecem análise jurídica.
Em 19/10/2026, o STF concluiu o julgamento do Tema 1.348, por 8 votos a 2, firmando o entendimento de que a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social independe da atividade preponderante da empresa adquirente, inclusive quando esta atua no setor imobiliário. Assim, holdings patrimoniais, administradoras de bens próprios e empresas imobiliárias não podem ter o reconhecimento da imunidade afastado exclusivamente em razão de seu objeto social ou de sua atividade econômica.
A decisão, contudo, não alterou o limite da imunidade estabelecido no Tema 796: ela “não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado”.
O precedente do Tema 796 decorreu de uma situação específica: imóveis avaliados em aproximadamente R$ 800 mil foram conferidos à sociedade, mas apenas R$ 24 mil foram destinados à integralização do capital social, sendo o montante excedente alocado em reserva de capital. O STF afastou a imunidade sobre essa parcela excedente, conforme consignado no voto vencedor: “O que não se admite é que, a pretexto de criar-se uma reserva de capital, pretenda-se imunizar o valor dos imóveis excedente às quotas subscritas”.
Na prática, entretanto, diversos Municípios adotam interpretação mais ampla dessa limitação. Para calcular o ITBI supostamente devido, comparam o valor destinado ao capital social com o valor venal ou de mercado atribuído ao imóvel pelo Fisco municipal, exigindo o imposto sobre a diferença mesmo quando a totalidade do valor conferido foi destinada à integralização do capital social, sem constituição de reserva de capital. Essa exigência é juridicamente controvertida, especialmente nas operações em que o sócio transfere o imóvel pelo valor constante de sua declaração de Imposto de Renda, procedimento expressamente autorizado pelo art. 23 da Lei nº 9.249/1995.
Para conferir maior segurança jurídica às novas operações e fortalecer a fundamentação para o reconhecimento da imunidade, recomendamos que o contrato social ou a respectiva alteração contratual estabeleça expressamente que a totalidade do valor atribuído aos bens conferidos será destinada à integralização do capital social, sem alocação de qualquer parcela em reserva de capital.
Caso o Registro de Imóveis condicione o registro da transferência ao recolhimento do ITBI exigido pelo Município, poderá ser avaliado o ajuizamento de medida judicial, acompanhado do depósito integral do montante controvertido. Nos termos do art. 151, II, do Código Tributário Nacional, o depósito integral do crédito tributário suspende sua exigibilidade, permitindo requerer provimento judicial para viabilizar o registro sem o prévio recolhimento do imposto, enquanto se discute a legalidade da cobrança. Ao final, sendo reconhecido o direito do contribuinte, o valor depositado poderá ser levantado, conforme as condições estabelecidas judicialmente.
