O Supremo Tribunal Federal retomou, em 09/10/2026, em sessão virtual, o julgamento do RE nº 1.495.108 (Tema 1.348 da Repercussão Geral), no qual se discute se a imunidade do ITBI na integralização de imóveis ao capital social (art. 156, § 2º, I, da Constituição Federal) alcança também as pessoas jurídicas cuja atividade preponderante seja a compra e venda ou a locação de imóveis. O tema interessa diretamente a quem estruturou ou pretende estruturar uma holding patrimonial, já que boa parte dessas empresas tem como atividade principal justamente a administração e a locação de imóveis próprios.

Até o momento, o placar registra seis votos a dois pelo caráter incondicionado da imunidade, ou seja, pela sua aplicação independentemente da atividade exercida pela empresa que recebe os imóveis. Embora já haja maioria absoluta, o julgamento ainda não foi concluído, com encerramento previsto para 19/10/2026.

Confirmada a tendência atual, prevalecerá a leitura de que a ressalva relativa à atividade preponderante, contida na parte final do dispositivo constitucional, aplica-se apenas às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, e não à integralização de capital. Na prática, os municípios deixariam de poder condicionar o reconhecimento da imunidade à análise das receitas da empresa, exigência que hoje gera indeferimentos, lançamentos e um volume expressivo de discussões administrativas e judiciais.

Além do mérito, a comunidade jurídica acompanha com atenção a possível modulação dos efeitos da decisão. A depender dos termos que vierem a ser fixados, a Corte poderá restringir a eficácia temporal do julgado e, com isso, limitar a restituição de valores de ITBI recolhidos no passado, sendo frequente, nesses casos, a preservação das ações já ajuizadas até determinado marco.

Há, contudo, um segundo ponto que merece igual atenção. Ao julgar o Tema 796, o STF fixou que a imunidade na integralização não alcança o valor dos imóveis que exceder o limite do capital social a ser integralizado. O caso concreto envolvia imóveis cujo valor superava o capital subscrito, com destinação da diferença à reserva de capital da empresa.

A partir desse precedente, diversas prefeituras, entre elas a de São Paulo, passaram a lançar o ITBI sobre a diferença entre o valor pelo qual o imóvel foi integralizado, normalmente o custo histórico de aquisição declarado pelo sócio, como autoriza o art. 23 da Lei nº 9.249/1995, e o valor venal ou de referência atribuído pelo próprio município, tratando essa diferença como “excesso”. Essa leitura, contudo, vai além do que foi decidido. Quando a integralidade do valor atribuído ao imóvel é destinada ao capital social, não há parcela excedente transmitida à empresa, e a diferença em relação a um valor de mercado presumido não se confunde com o excesso tratado no Tema 796. Soma-se a isso o entendimento do Superior Tribunal de Justiça no Tema 1.113, que afastou a possibilidade de o município adotar previamente o valor venal de referência como base de cálculo do ITBI.

Dito isso, como o voto do relator, ao propor a tese do Tema 1.348, faz referência expressa ao limite fixado no Tema 796, há expectativa sobre se a Corte dará algum tratamento específico a essa prática, seja na própria tese, seja em eventuais embargos de declaração, esclarecendo que o limite diz respeito ao valor efetivamente excedente ao capital e destinado a reserva, e não à diferença entre o valor de integralização e o valor venal. Sem esse esclarecimento, é provável que parte relevante do contencioso apenas mude de endereço, deixando a discussão sobre a atividade preponderante e concentrando-se na base de cálculo do suposto excesso.

Até a conclusão do julgamento, a recomendação é de cautela. Empresas que recolheram o imposto ou sofreram lançamentos nos últimos anos podem avaliar, desde já, as medidas cabíveis à luz de uma possível modulação, enquanto novas estruturações tendem a se beneficiar de documentação cuidadosa quanto ao critério de valor adotado na integralização. O desfecho do Tema 1.348 deve resolver a principal controvérsia sobre o tema, mas a forma como o STF tratará o limite herdado do Tema 796 dirá se a segurança jurídica buscada pelos contribuintes será, de fato, alcançada.