Muitas famílias colocaram seus imóveis em uma holding: a casa onde moram, a casa de praia, o sítio do fim de semana. No papel, esses imóveis são da empresa, mas quem usa é a família, e normalmente sem pagar aluguel à holding.

Quando a reforma tributária foi aprovada, a primeira versão da lei trouxe uma preocupação. O texto dava margem para cobrar os novos tributos sobre o consumo, o IBS e a CBS, pelo simples fato de a família usar de graça um imóvel da empresa. Na prática, seria como se a holding estivesse “fornecendo” a casa ao sócio e precisasse pagar imposto sobre isso, mesmo sem receber nada.

Essa preocupação diminuiu bastante. Em janeiro de 2026, uma nova lei, a Lei Complementar nº 227, mudou essa regra. Agora, como regra, o uso gratuito pela família só é tributado quando a empresa, ao comprar o imóvel, recuperou o IBS e a CBS pagos na compra, abatendo esse valor dos tributos devidos em suas próprias operações. É o que a lei chama de “crédito”. A ideia é simples. Se a empresa recuperou o imposto pago na compra, não pode entregar o imóvel para uso pessoal da família sem acertar essa conta.

Na maioria das holdings familiares, esse crédito não existe. Quando o sócio transfere o imóvel para a holding ao montar a estrutura, não há cobrança de IBS e CBS nessa transferência e, portanto, não há crédito. Além disso, a lei proíbe que a empresa aproveite créditos sobre imóveis residenciais usados pela família, inclusive sobre as despesas com sua manutenção. Por isso, na situação mais comum, em que a família simplesmente usa o imóvel da holding como lar, casa de praia ou de campo, a tendência é que não haja cobrança desses tributos.

Dito isso, algumas situações merecem atenção, especialmente na holding que, além dos imóveis da família, também aluga imóveis a terceiros. Nesse caso, a empresa passa a ter uma rotina tributária própria. Quando comprar imóveis para alugar de construtoras ou de outras empresas que cobrem IBS e CBS na venda, ela poderá recuperar, de forma legítima, o imposto pago nessa compra. Se um desses imóveis deixar de ser alugado e passar a ser usado pela família, o uso gratuito poderá ser tributado, com base em valores de mercado. Da mesma forma, se a empresa recuperar indevidamente o imposto pago em despesas com o imóvel da família, como uma reforma, o valor poderá ser cobrado de volta, com juros e multa. Além disso, as regras são novas e ainda não foram testadas na prática. A forma como o fisco vai aplicá-las só ficará clara com o tempo, e por isso vale acompanhar o tema de perto.

Há tempo para se organizar, mas não muito. Em 2026, os novos tributos estão em fase de teste. A CBS passa a ser cobrada de fato em 2027. O IBS começa com uma alíquota simbólica em 2027 e 2028 e ganha peso aos poucos a partir de 2029, até a transição se completar em 2033. É um bom momento para olhar a estrutura com calma, antes que a cobrança ganhe corpo.

Cada holding tem sua própria história: a forma como os imóveis foram incorporados, as atividades que a empresa exerce e o uso que a família faz de cada bem. Por isso, a melhor forma de saber se a sua estrutura está adequada às novas regras é uma análise individualizada, que pode considerar também eventuais reflexos em outros tributos, como o imposto de renda.

Se sua família mantém imóveis de uso pessoal em uma holding, este é um bom momento para conversarmos sobre a sua estrutura. Agende sua consulta conosco.