A recente Solução de Consulta Cosit nº 95/2026 reaquece um debate complexo, trazendo de volta a incerteza jurídica sobre a tributação da venda de imóveis por empresas no regime do Lucro Presumido. A questão central é: quando uma empresa vende um imóvel que já esteve em seu ativo imobilizado, a receita deve ser tributada como operacional ( utilizando os percentuais de presunção de 8% IRPJ e 12% CSLL) ou como ganho de capital, sobre a diferença entre valor de venda e valor contábil, com uma carga que pode chegar a 34%?

Publicada em 24 de junho de 2023, a Solução de Consulta Cosit nº 95/2023 respondeu que a venda deve ser tributada como ganho de capital sempre que o imóvel já tiver passado pelo imobilizado. Isso ocorre mesmo que a empresa tenha promovido uma redefinição legítima do objeto social e reclassificado o bem para o giro do negócio. Na prática, a origem contábil do imóvel se torna uma marca permanente: uma vez imobilizado, sempre imobilizado.

Essa nova interpretação, contudo, estabelece um conflito direto com o entendimento previamente consolidado pela própria Receita Federal.

A Solução de Consulta Cosit nº 7/2021, confirmada pela Cosit nº 221/2022, adotava um critério oposto. Ela afirmava que a natureza da receita depende do exercício efetivo da atividade. Se a compra e venda de imóveis integra, de fato, o objeto social e a rotina da empresa, a receita é operacional, ainda que o imóvel já tenha sido locado ou tenha passado pelo imobilizado. A própria Receita explicou, à época, que o art. 215, § 14, da IN RFB nº 1.700/2017 existe justamente para impedir que uma simples reclassificação contábil altere artificialmente a natureza tributária da receita. Ou seja, a realidade econômica deveria ser o fator decisivo, não a forma de escrituração.

A Cosit nº 95/2023 inverte essa lógica. Ao declarar irrelevante a redefinição real do objeto social, a nova consulta utiliza o mesmo dispositivo criado para combater reclassificações artificiais para neutralizar justamente uma mudança substancial e documentada de atividade. A Receita Federal, ciente da controvérsia, tenta mitigar o impacto ao classificar a nova solução como ‘parcialmente vinculada’ ao entendimento de 2021, uma admissão tácita de que ela se fragiliza diante do precedente anterior que invoca. O critério acerta quando o imóvel permanece afetado à atividade própria da empresa (sede, unidade operacional), mas erra ao generalizar, tratando a origem contábil como marca isolada e permanente.

O Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (CARF) não segue o critério formal da nova consulta e, em regra, decide caso a caso, pautando-se pela substância econômica. Em maio de 2023, por maioria, o tribunal manteve autuação de R$ 28,9 milhões contra uma holding que vendeu três imóveis em Guarulhos/SP (Acórdão nº 1302-007.901). No caso específico, a mera previsão de ‘compra e venda de imóveis’ no objeto social não bastou, pois os bens eram usados para locação intragrupo, sem histórico de atuação real no mercado imobiliário. Em abril de 2023 (Acórdão nº 1201-007.481), outro caso seguiu a mesma linha: imóvel afetado à atividade hoteleira por 37 anos, vendido após mudança meramente formal do objeto social, sem exercício efetivo da nova atividade.

Em sentido oposto, precedentes como os Acórdãos nº 1301-003.022 e nº 1401-001.225 reconheceram natureza operacional quando comprovado o exercício real da atividade imobiliária. O CARF sempre investiga se a atividade foi de fato exercida, e o ônus da prova é do contribuinte.

As soluções de consulta Cosit vinculam toda a Receita Federal. Empresas que se estruturaram de boa-fé com base na Cosit nº 7/2021 agora enfrentam uma orientação que, sob o rótulo de ‘vinculação parcial’, restringe esse entendimento. Essa sucessão de posições divergentes sobre a mesma norma tensiona a previsibilidade e a proteção da confiança legítima e, em tese, não deveria retroagir sobre operações já estruturadas. Na prática, porém, o risco é concreto com a possível glosa dos percentuais de presunção, exigência do ganho de capital integral, multa de ofício e juros.

Empresas que promoveram mudança real de atividade (objeto social efetivamente exercido, operações habituais, estrutura compatível com o ramo imobiliário) ainda têm base para sustentar a tributação como receita operacional. Contudo, devem reforçar a documentação que comprove essa substância econômica. Vale também avaliar a apresentação de consulta própria à Receita ou, diante do endurecimento sinalizado pela Cosit nº 95/2023, considerar uma medida judicial preventiva.

A Cosit nº 95/2023 reabre uma discussão que parecia superada e coloca em rota de colisão o próprio entendimento vinculante da Receita. Enquanto o Fisco caminha para um critério formal baseado na origem contábil, o CARF continua decidindo pela substância econômica, levando em conta o exercício efetivo da atividade imobiliária, e não apenas onde o imóvel esteve registrado no balanço.

A recomendação prática é dupla: documentar com rigor a realidade das operações e acompanhar de perto os próximos desdobramentos administrativos e judiciais.