A publicação do regulamento da reforma tributária, em 30 de abril, resolveu uma das maiores indefinições do mercado imobiliário: o marco a partir do qual o detentor de imóveis deixa a condição de mero proprietário e passa a integrar a categoria de contribuinte sujeito ao IBS e à CBS. Aprofundando os parâmetros já fixados pela Lei Complementar 214 de 2025, o texto desenha o regime específico aplicável às operações imobiliárias e estabelece uma distinção nítida entre o pequeno proprietário e quem atua de forma estruturada no setor.

O ponto central dessa distinção está na redefinição do conceito de “imóvel distinto”. Afastando o critério formal da matrícula cartorária, o regulamento determina que cada unidade autônoma, aferida pelo seu uso real, corresponde a um imóvel próprio, ainda que desprovida de registro individual. A opção tem consequências práticas relevantes. De um lado, protege o sistema contra manobras documentais aptas a mascarar a realidade econômica, como a concentração de unidades sob matrícula única. De outro, afasta distorções no sentido inverso, evitando que apartamento e vaga de garagem sejam tratados como duas unidades apenas por possuírem matrículas apartadas. O critério econômico corrige, ainda, distorções históricas em situações nas quais a multiplicidade de matrículas não reflete pluralidade de operações: a grande propriedade rural produtiva que reúne diversas matrículas sob uma só exploração; os diversos galpões em que opera uma única indústria, ainda que individualmente matriculados; ou os vários stands a partir dos quais se exerce um único comércio ou serviço.

Fixado o conceito, os critérios objetivos de enquadramento organizam-se em torno de dois fatores: o número de imóveis distintos e o volume de receita. Na locação, cessão ou arrendamento, a sujeição passiva alcança quem operou com mais de três imóveis distintos e superou R$ 240 mil de receita no exercício anterior. Na alienação, o gatilho é a venda de mais de três imóveis distintos que integrem o patrimônio do alienante há menos de cinco anos. A esses parâmetros somam-se hipóteses de tributação no próprio ano-calendário: a partir da quarta venda em doze meses; a partir da segunda operação envolvendo imóvel construído pelo próprio contribuinte; ou quando a receita de locação exceder em mais de 20% o limite anual, alcançando R$ 288 mil, desde que cumprida, em conjunto, a posse de mais de três imóveis. Esse último ponto encerra controvérsia relevante: o excesso de receita, isoladamente, não é suficiente; o critério quantitativo de imóveis há de ser satisfeito cumulativamente.

A entrada em vigor desse regime é gradual e se estende até 2033, com testes em curso desde o início deste ano e cobrança efetiva da CBS prevista para 2027. Como contrapartida ao novo encargo, o sistema incorpora a lógica da não cumulatividade, autorizando o aproveitamento de créditos sobre despesas como manutenção, serviços e insumos, além de prever reduções expressivas na base de cálculo das locações e das alienações.

O conjunto evidencia a lógica do regramento: o alvo não é o cidadão que aluga um imóvel ou aliena o bem em que residia, mas o investidor habitual, o construtor pessoa física e o locador profissionalizado que, até aqui, transitavam na zona cinzenta entre a atividade pessoal e a empresarial.

Para o investidor imobiliário, a consequência é direta: a partir de 2027, a configuração da carteira deixa de ser dado meramente patrimonial e passa a repercutir na carga tributária. Quantos “imóveis distintos” há no patrimônio pelo critério do uso, qual a receita locatícia acumulada e há quanto tempo cada bem é detido tornam-se variáveis de cálculo, não mais informações de cadastro. A recomendação, portanto, é antecipar o diagnóstico: quem revisa a carteira sob os novos critérios antes de 2027 ainda pode planejar operações, dimensionar créditos e reorganizar a estrutura patrimonial; quem deixa para depois apenas paga a conta.

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