A utilização de holdings patrimoniais como instrumento de organização e proteção do patrimônio familiar vem ganhando força no planejamento sucessório. Trata-se de estrutura que, quando bem constituída, oferece clareza na transmissão de bens, eficiência na gestão e economia tributária relevante; contudo, a segurança e eficácia dependem diretamente da regularidade jurídica dos imóveis que a compõem.
Na constituição da holding, é comum que os sócios integralizem imóveis de sua titularidade. Para que essa operação seja válida e produtora dos efeitos desejados, é fundamental que cada bem esteja formalmente registrado, com escritura definitiva e matrícula atualizada. Promessas de compra e venda, registros desatualizados ou imóveis herdados ainda não partilhados formalmente representam vulnerabilidades que podem comprometer a validade da operação societária e dificultar futuras alienações. O mesmo rigor se aplica às aquisições realizadas pela holding após sua constituição: antes de concluir qualquer compra, é indispensável uma diligência completa, contemplando a certidão de registro atualizada, a verificação de ônus reais, pendências ambientais, certidões negativas de tributos, ações judiciais e débitos condominiais, com análise que se estende também à situação fiscal e societária dos vendedores.
Gravames como enfiteuse, foro e laudêmio merecem atenção específica, pois permanecem incidentes mesmo após a aquisição e podem gerar despesas inesperadas com impacto direto no planejamento tributário da holding. Em imóveis novos ou em construção, habite-se, averbação da obra e garantias reais concedidas pela construtora são elementos que não podem ser negligenciados, sob pena de comprometer a segurança da aquisição e a efetiva apropriação do bem pela empresa.
Esse conjunto de cuidados, que já era imprescindível antes, ganhou uma dimensão ainda mais estratégica diante do novo ambiente regulatório. A partir de 2027, com a plena implementação da reforma tributária prevista na Lei Complementar nº 214/2025, as receitas de locação passarão a ser alcançadas pelo IBS e pela CBS. Holdings com carteira imobiliária relevante precisarão se adaptar a esse novo regime, compreender as regras de transição e avaliar o impacto na equação tributária de cada estrutura. Imóveis com situação documental irregular ou com gravames não mapeados podem amplificar esse impacto de formas imprevisíveis, tornando a regularização prévia uma medida de gestão, e não apenas de conformidade.
No plano sucessório, o cenário também se tornou mais exigente. A Lei Complementar nº 227/2026 alterou o critério de avaliação de quotas sociais para fins de ITCMD, substituindo o tradicional valor contábil pelo valor de mercado. Isso significa que, nas doações ou no momento do inventário, as famílias provavelmente precisarão de laudos técnicos especializados de valuation para apurar o “valor justo” da holding, o que eleva custos, dilata prazos e adiciona complexidade ao processo sucessório. Uma holding composta por imóveis irregulares ou com passivos ocultos pode gerar uma base tributária ainda mais onerosa e de difícil contestação perante o fisco. O planejamento antecipado deixa, portanto, de ser uma estratégia patrimonial opcional e passa a ser medida indispensável para preservar a eficiência que motivou a criação da estrutura.
Em síntese, seja na constituição da holding com imóveis dos sócios, seja na aquisição de bens ao longo da atividade empresarial, o rigor documental e a compreensão do novo ambiente tributário são premissas inegociáveis. A atuação conjunta de advogado e contador especializados garante que a estrutura patrimonial atenda à sua finalidade com segurança jurídica, eficiência tributária e solidez na transmissão familiar.
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