A publicação do regulamento da reforma tributária, na última quinta-feira (30 de abril), trouxe respostas concretas a uma das maiores dúvidas do mercado imobiliário: em que momento o cidadão comum, dono de imóveis, deixa de ser visto como simples proprietário e passa a integrar a categoria de contribuinte sujeito ao IBS e à CBS. O texto aprofunda regras já delineadas pela Lei Complementar 214 de 2025 e estabelece o desenho operacional de um regime específico para operações com imóveis, traçando uma linha clara entre o pequeno proprietário e quem atua de forma estruturada no setor.

O ponto crucial do novo regulamento é a redefinição do conceito de “imóvel distinto”. Em vez de seguir o critério formal de matrícula em cartório, o texto estabelece que cada unidade autônoma – pelo seu uso real – conta como um imóvel próprio, ainda que não tenha registro individual. A escolha tem efeitos práticos relevantes: blinda o sistema contra manobras documentais que poderiam mascarar a realidade econômica, ao mesmo tempo em que evita injustiças como tratar apartamento e vaga de garagem como duas unidades apenas por possuírem matrículas separadas. No campo, onde grandes propriedades produtivas frequentemente reúnem várias matrículas sob uma única operação, a definição também elimina distorções históricas.

Os critérios objetivos para o enquadramento como contribuinte foram organizados em torno do número de imóveis e do volume de receita. No caso de locação, cessão ou arrendamento, a tributação alcança quem operou com mais de três imóveis distintos e ultrapassou R$ 240 mil de receita no ano anterior. Nas vendas, o gatilho é a alienação de mais de três imóveis distintos, desde que estejam no patrimônio do vendedor há menos de cinco anos. Há ainda hipóteses de tributação no próprio ano-calendário: a partir da quarta venda dentro de doze meses, a partir da segunda operação envolvendo imóvel construído pelo próprio contribuinte, ou quando a receita de aluguel ultrapassar em mais de 20% o limite anual – chegando a R$ 288 mil – combinada com a posse de mais de três imóveis. Esse último ponto encerra uma controvérsia importante: o excesso de receita, isoladamente, não basta; o critério quantitativo de imóveis precisa ser cumprido em conjunto.

A implementação desse regime será gradual até 2033, com testes em curso desde o início deste ano e cobrança efetiva da CBS prevista para 2027. Em compensação ao novo encargo, o sistema introduz a lógica da não cumulatividade, permitindo o aproveitamento de créditos sobre despesas como manutenção, serviços e insumos. Há também reduções expressivas na base de cálculo das locações e dos valores de venda. Esse desenho deixa claro que a intenção não é alcançar o cidadão que aluga um imóvel ou vende a casa em que morava, mas sim o investidor habitual, o construtor pessoa física e o locador profissionalizado que, até hoje, transitavam em uma zona cinzenta entre a atividade pessoal e a empresarial.

E você, investidor imobiliário, já passou os olhos pela sua carteira com a lente do novo regulamento? Quantos “imóveis distintos” estão no seu nome pelo critério do uso, e não da matrícula? A receita de locação do ano passado encostou nos R$ 240 mil? Há quanto tempo cada propriedade integra o seu patrimônio? Se essas perguntas ainda não cabem na sua planilha, abra espaço para elas. A partir de 2027, deixam de ser exercício teórico e passam a definir, em reais, quanto vai sair do seu bolso. Lembre-se: quem espera para descobrir costuma pagar caro pela demora.