A reforma tributária, por meio da Emenda Constitucional 132/2023, da Lei Complementar 214/2025 e de normas esparsas, altera profundamente a tributação sobre a circulação de bens e serviços, redefinindo, inclusive, a gestão de ativos imobiliários no país.

O novo sistema tributário define que a locação de bens imóveis configura atividade econômica sujeita ao IVA Dual (IBS e CBS) e impõe a aplicação do conceito da não cumulatividade plena, sob os pilares do crédito amplo e do Split Payment.

Neste breve artigo, alertamos para a atenção especial que as pessoas físicas locadoras de imóveis devem dedicar ao explorar a atividade imobiliária de janeiro de 2026 em diante. Exploramos as novas normas tributárias em vigor e demonstramos a urgência que dezenas de milhares de locadores pessoas físicas possuem em revisar os custos diretos e indiretos da manutenção da exploração imobiliária diretamente sob o CPF.

O CPF como contribuinte do IBS e da CBS

Inicialmente, diferentemente do que ocorre no sistema atual, em que o locador pessoa física (CPF) está fora da cadeia do ISS/ICMS/PIS/COFINS, o novo modelo tributário brasileiro estabelece que a locação de imóveis é atividade econômica sujeita ao IVA Dual (IBS / CBS).

Na prática, pessoas físicas que realizam operações com bens imóveis estão obrigadas a se registrar como contribuintes de IBS e CBS nos seguintes casos:

a) Locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, desde que, no ano-calendário anterior: (i) a receita total com essas operações exceda R$ 240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais); e (ii) tenham por objeto mais de 3 (três) bens imóveis distintos.

b) Alienação ou cessão de direitos de bem imóvel, desde que tenham por objeto mais de 3 (três) imóveis distintos no ano-calendário anterior.

c) Alienação ou cessão de direitos, no ano-calendário anterior, de mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.

Também será considerada contribuinte do regime regular do IBS e da CBS, no próprio ano-calendário, a pessoa física em relação às seguintes operações:

d) Alienação ou cessão de direitos de imóveis que exceda os seguintes limites: mais de 3 (três) imóveis distintos e mais de 1 (um) bem imóvel construído pelo próprio alienante nos 5 (cinco) anos anteriores à data da alienação.

e) Locação, cessão onerosa ou arrendamento de bem imóvel em valor que exceda em 20% (vinte por cento) o limite previsto na alínea “a” do artigo 251, § 1º, I da LC 214/2025 – a saber, R$ 240.000,00.

Neste contexto, vale ressaltar que a legislação prevê a isenção de IBS e CBS para a locação de imóveis residenciais efetuada por pessoas físicas (que não sejam consideradas “contribuintes profissionais”).

Para aqueles que ainda não estão habituados, a Reforma Tributária introduziu o conceito de contribuinte por habitualidade e volume, visando evitar que operações econômicas vultuosas sejam “disfarçadas” sob o CPF para fins de evasão do IBS e da CBS.

Tributação do locador pessoa física (CPF): IVA + Imposto de Renda

O maior perigo para o locador pessoa física (CPF) não é a impossibilidade de tomada de crédito, mas a sobreposição tributária. Ao ser compelido ao registro no IBS/CBS, para manter a competitividade da exploração imobiliária, o locador pessoa física enfrentará:

• IBS e CBS (IVA): incidência estimada de 8,4% (se caracterizada a atividade econômica) sobre a receita bruta.
• Imposto de Renda (IRPF): incidência de até 27,5% sobre o valor líquido.

Resultado: a carga tributária combinada no CPF pode se tornar esmagadora, sobretudo quando a pessoa física está obrigada a se registrar como contribuinte de IBS e CBS, dada a caracterização da atividade imobiliária (volume e habitualidade definidos em lei). Isso reduz drasticamente o yield líquido do ativo em comparação ao modelo de Pessoa Jurídica (e.g., Holding Imobiliária).

Split Payment e a transparência de custos

Com a implementação do Split Payment em 2027, o tributo será segregado no momento do pagamento do aluguel. Em uma locação imobiliária comercial, o impacto da “perda de caixa” ou da necessidade de destaque do imposto é cristalino.

Por exemplo, caso o CPF não se registre como contribuinte do IVA Dual nas locações comerciais, o locatário não terá direito ao crédito de IBS e CBS, elevando o custo efetivo da locação em aproximadamente 8,4%. Se o CPF se registrar, justamente para garantir o crédito ao inquilino, entrará em um regime de conformidade fiscal complexo, antes restrito somente às empresas.

Logo, para as pessoas físicas que locam imóveis e se enquadram no conceito obrigatório de registro como contribuinte do IBS/CBS, a imediata revisão da estratégia e a provável migração dos ativos para uma Holding Patrimonial, ainda durante o período de testes (2026), tornam-se verdadeira estratégia de sobrevivência comercial e fiscal.

A Holding, como contribuinte natural (CNPJ), garante o destaque do IBS/CBS e o consequente crédito ao locatário via Split Payment, mantendo a competitividade do imóvel (“neutralidade de crédito”).

Enquanto o CPF tributa o líquido a 27,5% no IRPF, a Holding no Lucro Presumido mantém a tributação de IRPJ/CSLL em patamares significativamente inferiores, preservando o fluxo de caixa do investidor (“eficiência de renda”).

Além disso, a Holding (CNPJ) possui maior facilidade administrativa para apropriar créditos de manutenção, reformas e serviços, reduzindo o valor final do IVA devido a depender da estratégia operacional (“gestão de insumos”).

Na prática, a depender das circunstâncias (volume de receitas, imóveis locados e natureza jurídica dos locatários), a permanência da pessoa física (CPF) no polo locador enfrentará: (i) a obsolescência comercial (por não gerar crédito ao inquilino), no caso das locações comerciais; e/ou (ii) a expropriação de sua renda (pela soma do IVA com o IRPF progressivo).

A transição para o sistema de Holding mostra-se uma solução técnica capaz de harmonizar o novo IVA com a necessária eficiência no Imposto de Renda. A revisão da estratégia atual, somada à constituição de pessoa jurídica, especialmente a Holding Patrimonial, consolida-se como alternativa lícita e eficaz para o contribuinte pessoa física enquadrado nas novas regras do IBS e da CBS.

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