A reforma tributária em curso no Brasil, consolidada pela Emenda Constitucional 132/2023 e regulamentada pelo PLP 68/2024, trouxe profundas mudanças na tributação do consumo. Entre elas, destaca-se a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que passam a incidir sobre operações com imóveis (e.g: compra e venda, locação e arrendamento) antes não alcançadas por tributos como ICMS, ISS e IPI.

Essa ampliação da base tributável representa uma inflexão relevante para o setor imobiliário e para estratégias de organização patrimonial. A nova sistemática prevê que pessoas jurídicas e pessoas físicas que atuem habitualmente com imóveis, seja por volume ou finalidade econômica, serão consideradas contribuintes do IBS e da CBS. A tributação, portanto, deixa de ser exclusivamente municipal (via ITBI) e passa a envolver todos os entes federativos.

A proposta legislativa busca evitar sobreposição de tributos: o IBS e a CBS não integrarão a base de cálculo do ITBI, e vice-versa. Ainda assim, o impacto financeiro pode ser significativo. Estima-se que a alíquota combinada dos novos tributos chegue a 26,5%, com reduções específicas para operações com imóveis (40% para alienações e 60% para locações e arrendamentos), resultando em alíquotas efetivas de até 15,9% e 10,6%, respectivamente.

Além disso, o modelo prevê mecanismos de compensação, como o “redutor de ajuste”, que busca mitigar distorções na não cumulatividade, e o “redutor social”, voltado à moradia popular. Ainda assim, a tributação sobre imóveis tende a se tornar mais complexa e onerosa, especialmente quando somada à carga já existente sobre renda, ITBI, PIS e Cofins.

Para famílias e empresas que lidam com ativos imobiliários, o novo regime exige revisão cuidadosa das estruturas patrimoniais.

A incidência do IBS e da CBS pode alterar significativamente o custo de operações de compra, venda e locação, impactando diretamente estratégias de sucessão, proteção patrimonial e planejamento tributário.

Diante desse cenário, é essencial contar com orientação especializada para avaliar riscos, identificar oportunidades de crédito e adaptar estruturas jurídicas às novas exigências. A reforma tributária, embora promissora em termos de simplificação, impõe desafios que não podem ser ignorados por quem busca segurança e eficiência na gestão do patrimônio.

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