A Reforma Tributária, consolidada pela Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, altera profundamente a tributação sobre operações imobiliárias no Brasil.

Com a criação do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), o novo sistema passa a alcançar transações que antes estavam fora da incidência de tributos sobre o consumo, como locações, arrendamentos, vendas e cessões de direitos sobre imóveis.

Nesse sentido, a alíquota exata do novo IVA,  formado pela soma do IBS e da CBS, será definida anualmente pelo Senado Federal, de modo que as estimativas atuais indicam uma carga total próxima de 28%, com aplicação de fatores redutores específicos para operações imobiliárias, a fim de amenizar os efeitos econômicos da nova tributação.

Na prática, esses redutores variam conforme o tipo de transação, de modo que, nas vendas de imóveis, o redutor é de 50%, resultando em uma carga efetiva próxima de 14% de IVA, somada ao IRPF de 15% sobre o ganho de capital. Nas locações de longo prazo, o redutor sobe para 70%, o que representa um IVA de 8,4%, além do IRPF de até 27,5%, enquanto nas locações de temporada, com prazos inferiores a 90 dias, o regime de tributação será equiparado ao de hospedagem e hotelaria, com redutor de 40%, resultando em IVA efetivo de 16,8%, além do além do Redutor de Ajuste, que abate o custo de aquisição da base de cálculo, tributando apenas a valorização real. Imóveis residenciais têm benefícios extras, como o redutor social de R$ 100 mil.

Essas regras visam garantir a não cumulatividade e diminuir o impacto tributário na transição para o novo modelo de IBS e CBS, com as alíquotas sendo ajustadas até 2033. 

Entretanto, a nova tributação não se aplica automaticamente a todos os proprietários de imóveis, de modo que a incidência do IBS e da CBS dependerá da ativação de gatilhos específicos que caracterizam a habitualidade ou a atividade econômica na exploração imobiliária. Nesse sentido, o contribuinte pessoa física passa a ser alcançado pelos novos tributos quando:

– obtiver receita anual superior a R$ 240 mil com locação, cessão onerosa ou arrendamento e possuir mais de três imóveis distintos;

– vender ou ceder direitos sobre mais de três imóveis em um mesmo ano, independentemente do valor;

– alienar ou ceder mais de um imóvel construído por si mesmo nos últimos cinco anos, o que cria um intervalo mínimo de cinco anos entre a construção e a venda para evitar a tributação;

– ou quando a receita bruta de locação ou arrendamento ultrapassar 20% do limite de R$ 240 mil, alcançando R$ 288 mil, hipótese em que a incidência ocorrerá mesmo com menor número de imóveis.

O valor de R$ 240 mil servirá como índice de referência e será corrigido mensalmente pelo IPCA, o que confere flexibilidade ao sistema, mas exige acompanhamento constante por parte dos contribuintes.

Esses novos gatilhos marcam uma mudança de paradigma na relação entre propriedade e tributação, o que antes era considerado mera gestão patrimonial passa a ser interpretado como atividade econômica geradora de consumo, sujeita à incidência dos novos tributos sobre valor agregado.

Com a entrada em vigor das novas regras, o impacto sobre o setor imobiliário será expressivo, especialmente para investidores e famílias com múltiplos imóveis destinados à locação. As alíquotas efetivas, somadas à tributação sobre o ganho de capital e ao Imposto de Renda, podem elevar de forma relevante o custo fiscal das operações. Diante desse cenário, torna-se essencial revisar estruturas patrimoniais e estratégias contratuais, avaliando alternativas como holdings imobiliárias e planejamento sucessório tributariamente eficiente. A Reforma Tributária representa uma nova realidade para o mercado imobiliário, mais ampla, mais detalhada e dependente da correta interpretação dos gatilhos fiscais. Antecipar-se a essas mudanças é o primeiro passo para garantir segurança jurídica e eficiência fiscal na gestão do patrimônio.