A Reforma Tributária trouxe mudanças relevantes para quem possui imóveis alugados. Com a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), instituídos pela Lei Complementar nº 214/2025, as locações de imóveis por pessoas físicas poderão ser tributadas de forma distinta do que o mercado estava acostumado.

Antes da reforma, quem alugava imóveis como pessoa física pagava apenas o Imposto de Renda sobre os valores recebidos, de modo que a locação não se enquadrava nem como prestação de serviço (ISS) nem como circulação de mercadoria (ICMS), e por isso não sofria tributação sobre consumo. Já na nova legislação, houve uma alteração quanto a esse entendimento, que passou a tratar a locação como uma operação de consumo, sujeita ao IBS e à CBS.

A lei não atinge todos os locadores, mas apenas aqueles com maior volume de imóveis e receitas e que se enquadrem em alguns aspectos. Nesse sentido, para que a pessoa física seja considerada contribuinte de IBS e CBS ela deve receber mais de R$ 240 mil por ano em aluguéis (aproximadamente R$ 20 mil por mês) e possuir mais de três imóveis distintos alugados. Tais critérios são cumulativos, de forma que quem tem poucos imóveis ou receitas menores não será afetado.

A cobrança será feita no momento do pagamento do aluguel, e a base de cálculo será o valor efetivamente recebido, excluídas despesas como condomínio e IPTU.

Para reduzir o impacto sobre as famílias, a lei prevê dois redutores importantes:

– desconto fixo de R$ 600 por imóvel residencial, atualizado pelo IPCA;

– redutor de 70% sobre a alíquota-padrão de 26,5%, o que resulta em uma carga efetiva de aproximadamente 8%.

Quanto aos contratos de locação assinados até o final de 2025, os locadores poderão optar por um regime especial de tributação reduzida, com alíquota de 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a créditos. Tal regime será aplicado nas seguintes hipóteses:

– até o término dos contratos comerciais registrados até 2025;

– até o final de 2028, ou até o encerramento dos contratos residenciais, o que ocorrer primeiro.

A nova lei também traz regras específicas para as locações de curta duração (inferiores a 90 dias), como as realizadas por plataformas digitais. Essas operações passam a ser tratadas como prestação de serviços de hospedagem e terão alíquota efetiva de cerca de 15,9%, próxima à dos hotéis. A medida busca equilibrar a concorrência entre locações de temporada e o setor hoteleiro tradicional.

Referidas mudanças representam uma transformação no modelo de tributação das locações imobiliárias, na qual a renda obtida com aluguéis deixa de ser tratada apenas como rendimento pessoal e passa a integrar o campo dos tributos sobre consumo. Isso tende a reduzir a rentabilidade líquida, especialmente para quem possui portfólios robustos de imóveis.

Ao mesmo tempo, a reforma incentiva uma reorganização patrimonial mais estratégica, sendo fundamental revisar a estrutura de gestão dos imóveis e avaliar os impactos antes de firmar novos contratos. Algumas cautelas sugeridas:

– revisão do número de imóveis alugados e do volume de receitas anuais;

– simulação do impacto da nova tributação;

– contratação de orientação especializada, para garantir eficiência e conformidade fiscal.

A Lei Complementar nº 214/2025 marca uma nova fase na tributação imobiliária. Embora o objetivo seja modernizar e equilibrar o sistema, o impacto será distinto para cada investidor. Diante disso, antecipar o planejamento patrimonial e tributário é essencial para preservar a rentabilidade dos investimentos e assegurar maior tranquilidade nas decisões imobiliárias.

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