O Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou que o comprador que figura como proprietário na matrícula do imóvel é responsável pelo pagamento das cotas condominiais, ainda que não tenha recebido as chaves nem tenha sido imitido na posse. A decisão unânime foi proferida pela Quarta Turma, sob relatoria do ministro João Otávio de Noronha, e reforça a natureza propter rem das obrigações condominiais , aquelas que acompanham o bem, independentemente de quem o possua.

O caso analisado envolvia promissários compradores que constavam como proprietários no registro do imóvel, mas que alegaram não ter recebido as chaves nem exercido posse efetiva. Eles sustentaram que, sem a entrega das chaves, não poderiam ser responsabilizados pelas despesas condominiais, mesmo após o “habite-se” e o registro da unidade.

O condomínio, por sua vez, argumentou que o registro de propriedade é suficiente para caracterizar a responsabilidade pelos encargos, já que a obrigação de pagar as cotas decorre da titularidade do imóvel, e não da efetiva utilização do bem.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia acolhido o argumento dos compradores e extinguido a execução por ilegitimidade passiva. Contudo, o STJ reformou a decisão, reconhecendo o direito do condomínio de cobrar as cotas por meio de execução de título extrajudicial.

O ministro Noronha lembrou que, no julgamento do REsp 1.910.280, a Segunda Seção já havia fixado o entendimento de que tanto o proprietário registral quanto aquele imitido na posse por contrato não registrado podem ser cobrados pelas taxas condominiais, devido à sua natureza propter rem. Assim, a transferência da propriedade pelo registro imobiliário é suficiente para gerar a obrigação de contribuir com as despesas do condomínio.

Segundo o relator, a falta de entrega das chaves não afasta essa responsabilidade, podendo apenas fundamentar eventual direito de regresso contra a construtora ou o vendedor , o que não interfere na relação com o condomínio.

A decisão reforça a importância de observar o momento do registro da propriedade em transações imobiliárias e de planejar adequadamente as obrigações que dele decorrem, sobretudo em empreendimentos ainda em fase de conclusão.