A publicação da Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025, em 18 de agosto de 2025, representa um marco na evolução do sistema de controle e transparência das operações imobiliárias no Brasil. Regulamentando dispositivos da Lei Complementar nº 214/2025, a norma estabelece a obrigatoriedade de adoção do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) pelos serviços notariais e de registro, em integração ao Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).

Esse novo marco regulatório cria um código de identificação único para cada imóvel e institui o conceito de “valor de referência” (art. 256 da LC 214/2025), estimativa oficial do valor de mercado baseada em critérios técnicos e atualizada anualmente. Trata-se de uma mudança estrutural na forma como o Estado monitora, controla e tributa operações imobiliárias, com repercussões diretas sobre o planejamento patrimonial e sucessório.

O valor de referência e seus reflexos no patrimônio

O valor de referência não é uma simples atualização cadastral: ele passa a ser parâmetro oficial para operações de alienação, locação, doação, sucessão, integralização de capital e reorganizações societárias. Ao uniformizar a base de cálculo, o sistema reduz a margem para subavaliações que antes poderiam minimizar a carga tributária em ITBI, ITCMD, IBS ou CBS.

Do ponto de vista sucessório, a doação de imóveis em vida e a abertura de inventário terão impacto imediato. Com a divulgação obrigatória e pública do valor de referência pelo Sinter, o ITCMD tende a ser apurado sobre bases mais elevadas e transparentes, exigindo revisão de estratégias que antes se apoiavam em avaliações divergentes.

No planejamento patrimonial empresarial, especialmente em holdings familiares, a integralização de imóveis no capital social deverá ser cuidadosamente analisada, já que os valores de referência servirão de parâmetro de fiscalização para IBS e CBS, tornando mais restrita a prática de registrar imóveis por valores históricos ou reduzidos.

A integração ao Sinter: controle em tempo real

Outro ponto decisivo é a obrigatoriedade de integração dos cartórios ao Sinter, com transmissão imediata das informações após a lavratura ou registro de atos envolvendo imóveis. Isso cria um ambiente de monitoramento contínuo em tempo real, permitindo que administrações tributárias cruzem dados de forma instantânea e detectem inconsistências em declarações fiscais ou omissões patrimoniais.

Na prática, essa integração transforma os serviços notariais e de registro em agentes fundamentais de controle tributário, ampliando o alcance da Receita Federal sobre operações que antes eram de difícil fiscalização. Para famílias e empresas, isso significa operar em um ambiente de maior transparência, no qual estruturas patrimoniais precisam estar em plena conformidade legal.

Garantias constitucionais e direito de impugnação

Apesar do rigor do sistema, o artigo 256 da LC 214/2025 assegura ao contribuinte o direito de impugnar o valor de referência por meio de procedimento administrativo específico. Essa salvaguarda é essencial para preservar o devido processo legal e corrigir distorções que possam gerar tributação excessiva.

No contexto sucessório, a possibilidade de contestar valores é relevante, pois evita que herdeiros ou donatários arquem com tributos calculados sobre estimativas que não reflitam a realidade de mercado. Ainda assim, o ônus da prova passa a ser mais exigente, reforçando a importância de documentação robusta e assessoria técnica especializada.

Planejamento patrimonial e sucessório diante do novo cenário

Com o advento do CIB e do valor de referência, o planejamento patrimonial e sucessório integrado ao planejamento tributário torna-se ainda mais indispensável. Estratégias como doações planejadas, constituição de holdings, testamentos e acordos familiares devem ser revisitadas à luz da nova sistemática de avaliação e controle.

O desafio não é apenas mitigar a carga tributária, mas assegurar previsibilidade e segurança jurídica em um ambiente no qual a Receita Federal terá acesso a dados detalhados e uniformizados sobre cada imóvel do patrimônio familiar ou empresarial.

Conclusão

A criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) e a regulamentação do valor de referência inauguram uma nova era de padronização e transparência no mercado imobiliário. Embora representem avanços no combate à sonegação e na eficiência arrecadatória, essas mudanças exigem adaptações profundas nas estratégias de gestão patrimonial.

Para famílias e empresas, o recado é claro: o momento exige revisão dos planejamentos patrimoniais e sucessórios já existentes, com apoio jurídico especializado, de forma a alinhar proteção patrimonial, sucessão eficiente e conformidade tributária.

Mais do que nunca, planejar é proteger — e no novo cenário regulatório, antecipar-se às mudanças é a melhor forma de garantir a preservação e a continuidade do patrimônio.