Riscos da não transferência da propriedade imobiliária

 

A transferência da propriedade de bem imóvel depende, em regra, da outorga de escritura pública de venda e compra e do subsequente registro do título traslativo perante o Cartório de Registro de Imóveis.

A maioria das transações imobiliárias se inicia com instrumento particular (compromisso de venda e compra) e após a quitação, passa-se então à fase de ultimação do negócio, mediante a transferência da propriedade, com pagamento dos emolumentos de escritura pública e de registro, bem como o Imposto Sobre a Transmissão de Bens Imóveis – ITBI.

Na prática, o comprador nem sempre toma as providências para transferir a propriedade do imóvel para si. Os motivos para tanto são diversos: desconhecimento; falta de recursos para pagar os emolumentos e tributos ou, ainda, há quem simplesmente não queira que o imóvel apareça como de sua propriedade.

Ocorre que, com a ausência da transferência da propriedade do imóvel perante o competente Registro de Imóveis, o vendedor permanece sendo formalmente o proprietário do bem, fato que pode trazer riscos tanto para o vendedor, como para o comprador.

O vendedor pode se deparar com indesejadas cobranças judiciais de tributos (o mais comum o IPTU) e verbas condominiais em seu nome, relativos a imóveis que já foram vendidos a terceiros, tendo eventualmente que arcar com dispêndios de advogados para defesa em tais ações (embora o próprio imóvel responda por tais dívidas) e necessidade, caso se pretenda vender algum outro ativo, de prestar esclarecimentos.

Dentre as situações prejudiciais ao comprador, uma das mais comuns é a hipótese de o imóvel ser objeto de penhora, em processo judicial, para garantir dívida do vendedor, formal proprietário do imóvel perante o Registro de Imóveis, podendo, inclusive, o bem ser encaminhado e vendido em hasta pública (leilão). Neste caso, o comprador terá que se valer de medidas judiciais (usualmente embargos de terceiros) para comprovar que o imóvel lhe pertence, embora não tenha transferido a propriedade para si.

Outro possível problema ocorre quando um terceiro adquire o mesmo imóvel e registra a transmissão da propriedade, prejudicando o direito do anterior comprador. Na verdade, trata-se de ato ilícito do vendedor, mas o comprador terá que dispender esforços e recursos para perseguir o seu direito.

Há casos, todavia, em que a demora na outorga de escritura pública pode dificultar, em muito, a transferência do imóvel ao comprador, como, por exemplo, nas situações de falecimento ou desparecimento do vendedor ou, sendo pessoa jurídica, não se encontra seus representantes legais ou mesmo houve o encerramento (ainda que de fato) da sociedade vendedora. Nestas hipóteses, por falta de representação do vendedor, ficaria impedida a imediata outorga de escritura pública de venda e compra em favor do comprador.

Em resumo, para evitar transtornos e desgastes, recomenda-se, sempre que possível, que as partes procedam com a transmissão da propriedade, mediante a celebração de escritura pública e o consequente registro junto à matrícula do imóvel no Registro de Imóveis, tão logo haja a quitação do preço.

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