O IGP-M e a realidade de brasileiros

A correlação entre o dólar e a escalada do IGP-M inviabiliza o repasse total nos contratos de aluguel e, de olho nos riscos de calote e vacância, o setor imobiliário contesta uso do indicador e se mobiliza para evitar prejuízos.

A aceleração do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que acumula alta de 33,83% em 12 meses, pegou muitos brasileiros de surpresa em meio a um cenário de incertezas provocado pela pandemia.

Com a disparada do principal indicador inflacionário usado no reajuste dos contratos de aluguel, e em uma tentativa de evitar transtornos maiores ao mercado, proprietários e inquilinos, orientados pelas próprias imobiliárias e consultores jurídicos, passaram a negociar a troca do IGP-M pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

Nesse sentido, encontra-se em andamento, desde março deste ano, projeto de lei que estabelece oficialmente o uso do IPCA para corrigir os preços de aluguéis (PL 1026/2021).

O mercado passou a interpretar como um ponto que exigia atenção, uma vez que a escalada do indicador coloca em xeque o repasse total ao preço dos aluguéis e, nas poucas situações em que é feito, aparece o risco da inadimplência, o que poderia provocar um aumento da taxa de vacância.

Apesar do IGP-M ser a referência mais utilizada no mercado imobiliário, a variação do indexador para as correções das locações, muitas vezes, está descolada da vida de quem sofre com o repasse.

A distância entre o índice e a realidade da maioria dos brasileiros, motivo que despertou o debate sobre a troca de indexadores, pode ser compreendida pelo efeito do dólar. Isso porque o IGP-M tem, em sua composição, o Índice de Preços por Atacado (IPA), o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e o Índice Nacional do Custo da Construção (INCC), cada um com participação de 60%, 30% e 10%, respectivamente.

Tais indicadores, por sua vez, medem a variação dos preços da economia, ponderando produção, a exemplo de materiais de construção e commodities, que têm valores atrelados ao dólar, e consumo, como alimentos.

A variação do IPCA, conversa muito mais com a inflação real na vida do brasileiro médio. O IPCA é a inflação das pessoas, é ele que dita o aumento do saco de arroz e do feijão, por exemplo. O IGP-M, por outro lado, tem em sua base o custo de commodities, que não faz parte do dia a dia do brasileiro, em regra.

Para efeito de comparação, vale destacar, inclusive, a descontinuação dos títulos públicos ao IGP-M, ratificando que não faz qualquer sentido o mercado imobiliário definir o preço de aluguel com base em um índice que não tem equivalência. O IGP-M não é a inflação oficial do país.

Para evitar patamares altos de inadimplência e vacância, muitos contratos com IGP-M foram alterados via negociação privada.