Contratos de locação comercial e a pandemia (covid-19)

No cenário atual da pandemia ocasionada pela Covid-19 em que as relações comerciais são severamente afetadas causando situações de desequilíbrio econômico-financeiro, devem os contratantes buscar alternativas capazes de proporcionar a manutenção dos contratos, mas sem onerar excessivamente uma das partes.

A Lei de Locações possibilita que os contratantes revisem as cláusulas que disponham sobre reajuste do valor da locação em determinadas situações especiais, facultando-se as partes (tanto o locador, quanto locatário), caso não haja acordo, o ajuizamento de ação revisional de aluguel, a fim de ajustar o valor da locação ao preço e condições de mercado.

Entre os fundamentos dos pedidos, identificamos: operação em capacidade reduzida, com consequente perda de faturamento e necessidade de preservação das atividades, bem como do emprego de seus empregados (função social da empresa).

Atualmente temos observado diversos estabelecimentos comerciais propondo ações revisionais de aluguéis perante o Poder Judiciário, especialmente requerendo a substituição do índice de correção vigente em seu contrato de locação (substituição do Índice Geral de Preços do Mercado / IGP-M pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo / IPC-A). Em 2020, houve uma alta significativa do IGP-M (23,5%), em relação ao IPC-A (4,52%).

A diferença entre os dois índices foi bastante sensível, de modo que a adoção de um em vez de outro pode ser determinante na manutenção ou rescisão de inúmeros contratos de locação.

Quando se alia uma alta excessiva do IGP-M (23,5%) e uma redução no fluxo de pessoas, restrição de horário de funcionamento e perda de faturamento, cria-se um cenário que propicia o desequilíbrio econômico-financeiro e onerosidade financeira para o locatário.

De todo modo, tais fatores devem ser observados em cada caso específico e não como regra geral, pois alguns estabelecimentos tiveram manutenção ou até aumento no seu faturamento ou, ainda, ao longo de 2020, tiveram eventual redução do valor da locação por força de negociações anteriores.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, atento aos reflexos práticos, já se manifestou em alguns precedentes no sentido de autorizar a substituição temporária da aplicação do IGP-M pelo IPC-A.

Certamente essa discussão comporta um amplo debate, pois existem forças jurídicas contrapostas que devem ser levadas em conta na solução ao caso concreto, entre elas e sem limitar: a previsão do “princípio da intervenção mínima e excepcional” nos negócios das partes estabelecido na Lei da Liberdade Econômica; o aumento da inflação não pode ser considerado como fato imprevisível; o artigo 421-A do Código Civil, que presume serem paritários os contratos empresariais; e em sentido contrário, o surgimento de um caso fortuito nunca experimentado pelas partes.

Apesar de soluções provisórias, estamos longe de ter uma resposta definitiva e segura por parte do Poder Judiciário.

O escritório Kimura Salmeron Advogados encontra-se à disposição para análise de cada situação específica, visando, sempre que possível, a manutenção adequada e equilibrada dos contratos e a solução extrajudicial e negociada dos conflitos.